"내 집인데도 실제로 살지 않았다면, 세금을 더 내라고요?"
"집을 오래 보유했으니 세금 혜택도 그대로겠지"라고 생각하셨다면 다시 확인이 필요합니다. 정부가 발표한 세제개편안의 핵심은 부동산 세금의 기준이 보유기간에서 거주기간으로 이동한다는 것입니다. 1주택자의 장기보유특별공제와 종합부동산세 기본공제 모두 실제 거주 여부에 따라 달라지는 구조로 바뀝니다.
다만 이 내용은 아직 국회 의결을 거치지 않은 정부안이며, 12월 국회 본회의 통과 이후 최종 확정됩니다. 오늘은 2026 부동산 세제개편안의 핵심 내용을 발표 시점 기준으로 정리해드리겠습니다.
장기보유특별공제, 보유 대신 거주로 무게중심 이동
기존 1세대 1주택자의 장기보유특별공제는 보유기간과 거주기간을 각각 연 4%씩 반영해 최대 80%까지 공제하는 구조였습니다. 정부안에서는 이 비율이 단계적으로 바뀝니다. 연도별 변화는 아래와 같습니다.
| 적용 시기 | 보유기간 공제 | 거주기간 공제 | 공제액 상한 |
|---|---|---|---|
| 현행 | 연 4% | 연 4% | - |
| 2028년 | 연 2% | 연 6% | 20억 원 |
| 2029년~ | 폐지 | 연 8% | 10억 원 |
10년을 보유했지만 실제 거주기간이 2년에 불과하다면 앞으로는 예전처럼 높은 공제를 기대하기 어렵습니다. 반대로 보유기간이 짧더라도 실제 거주기간이 길다면 거주 중심 제도에서 더 큰 혜택을 받을 수 있습니다.
정부가 제시한 사례를 보면, 양도가액 32억원·취득가액 12억원 주택을 10년 보유하고 2년만 거주한 경우 양도소득세는 2027년 약 2억 3,600만원에서 2029년 약 4억 500만원까지 늘어나는 것으로 계산됐습니다.
반대로 10년 이상 실제 거주하고 양도가액이 30억원 이하인 1주택자는 양도소득 기본공제가 연 250만원에서 2,500만원으로 확대되는 방안도 함께 제시됐습니다.
종부세도 거주 여부에 따라 기본공제가 갈립니다
이번 개편에서 가장 관심을 받는 숫자는 14억원입니다.
정부안에서는 실제 거주하는 1세대 1주택자의 종합부동산세 기본공제를 기존 12억원에서 14억원으로 확대하는 반면, 비거주 1주택자의 기본공제는 9억원으로 낮추는 방안이 제시됐습니다. 같은 1주택이라도 실거주 여부에 따라 기본공제가 5억원 차이 날 수 있습니다.
다만 14억원이라는 숫자만 보고 세금이 줄어든다고 단정할 수는 없습니다. 정부가 제시한 사례에서는 60세이고 10년 거주한 1주택자의 경우 시가 20억원 주택의 보유세는 2028년 약 353만 7,000원으로 소폭 줄어드는 반면, 시가 50억원 주택은 같은 조건에서도 약 1,879만 4,000원으로 오히려 늘어나는 것으로 나타났습니다.
공정시장가액비율은 2027년 70%, 3주택자 등은 2028년 80%로 조정될 예정입니다.
다주택자, 보유세는 늘고 양도세 중과는 한시 완화
다주택자는 보유 부담이 커지는 대신 2027년과 2028년 한시적으로 양도소득세 중과가 완화됩니다.
현재 조정대상지역 주택을 양도하는 2주택자는 기본세율에 20%포인트, 3주택 이상은 30%포인트가 추가됩니다. 정부안의 완화 일정은 아래와 같습니다.
| 구분 | 2027년 | 2028년 | 2029년~ |
|---|---|---|---|
| 2주택자 추가세율 | 5%p | 10%p | 20%p(현행 복귀) |
| 3주택 이상 추가세율 | 10%p | 15%p | 30%p(현행 복귀) |
2029년부터는 다시 현행 수준으로 돌아갑니다.
정부가 제시한 사례에서는 양도차익 5억원인 2주택자의 양도소득세가 현행 약 2억 7,000만원에서 2027년 약 2억원까지 낮아지는 것으로 계산됐습니다. 다만 조정대상지역 여부와 보유기간 등 요건을 함께 확인해야 하며, 보유세 부담이 동시에 커질 수 있다는 점도 고려해야 합니다.
일시적 2주택자는 날짜를 반드시 확인해야 합니다
조정대상지역의 기존 주택을 보유한 상태에서 다른 조정대상지역 주택을 취득한 경우, 종전주택 처분기한이 3년에서 2년으로 단축되는 방안이 제시됐습니다.
양도소득세는 2026년 8월 4일 이후 신규주택을 취득하고 2026년 10월 1일 이후 종전주택을 양도하는 경우부터 새 기준이 적용됩니다.
반면 2026년 8월 3일까지 신규주택 매매계약을 체결하고 계약금까지 지급했다면 기존 3년 기한이 그대로 적용되는 경과조치가 마련됐습니다.
재산세와 종부세의 일시적 2주택 특례 변경은 2027년 6월 1일부터 반영될 예정입니다.
지금 당장 집을 팔거나 사야 한다는 뜻은 아니다
이번 발표는 아직 확정된 세법이 아닙니다.
8월 4일부터 20일까지 입법예고를 거쳐 국무회의와 국회 제출, 국회 심의를 거쳐야 하고 실제 확정은 12월 국회 본회의 통과 이후입니다.
따라서 지금은 자신의 주택이 1주택인지 다주택인지, 실제 거주기간은 얼마인지, 공시금은 얼마인지, 조정대상지역인지, 취득일과 양도일은 언제인지부터 확인해두는 것이 우선입니다.
특히 거주기간의 중요성이 커지는 만큼 주민등록 이전 내역, 계약서, 계약금 지급 자료 등 실제 거주 사실을 증명할 수 있는 서류를 미리 정리해두는 것도 좋습니다.
자주 묻는 질문
Q. 이번 부동산 세제개편안은 확정된 법인가요.
A. 아닙니다. 2026년 8월 3일 발표된 정부안이며, 입법예고와 국회 심의를 거쳐 12월 국회 본회의 통과 이후 최종 확정됩니다.
Q. 종부세 14억원 기준은 모든 1주택자에게 적용되나요.
A. 실제 거주하는 1세대 1주택자에게 적용되는 기준입니다. 비거주 1주택자는 기본공제가 9억원으로 낮아지는 방안이 제시됐습니다.
Q. 일시적 2주택 처분기한은 언제부터 2년으로 바뀌나요.
A. 양도소득세 기준으로 2026년 8월 4일 이후 신규주택을 취득한 경우부터 적용됩니다. 8월 3일까지 계약금을 지급했다면 기존 3년 기한이 유지됩니다.
2026 부동산 세제개편, 이렇게 기억하세요
이번 개편안의 핵심은 보유기간보다 거주기간을, 주택 수보다 주택가액을 더 중시하는 방향입니다.
장기보유특별공제는 2029년부터 거주기간에 대해 연 8%를 적용하는 방식으로 바뀌고, 종부세 기본공제는 거주 1주택 14억원, 비거주 1주택 9억원으로 나뉩니다.
다주택자는 보유 부담이 커지는 대신 2027~2028년 한시적으로 양도세 중과가 완화되며, 일시적 2주택자는 처분기한이 3년에서 2년으로 단축됩니다.
다만 이 모든 내용은 아직 국회 심의 전 정부안이므로, 실제 의사결정은 최종 확정된 법률과 시행령을 기준으로 판단해야 합니다.
출처: 재정경제부 2026년 세제개편안(2026년 8월 3일 발표), 국회도서관 국가전략포털
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